เป็นหนี้ แล้วมีบ้านทำอย่างไร

โดย ชุติมา พงษ์เสน่ห์ ที่ปรึกษาการเงิน AFPT^TM

หนี้สินเป็นภาระที่น่าปวดใจ กลุ้มใจ ทุกข์ใจของใครหลายๆ คนเลยเชียวละ ตัวอิป้าเองก็ยังเป็นหนี้อยู่ ยังต้องผ่อนจ่ายค่าคอนโดมิเนียมไปอีกตั้งหลายปี เมื่อตัดสินใจว่าจะซื้อ มีเรื่องที่จะต้องเตรียมตัวมากมายอย่างไม่น่าเชื่อ ตั้งแต่เริ่มคิดเรื่องราคาที่จะซื้อก็ปวดหัวไปหลายวันแล้ว

ตามหลักการเขาบอกว่าถ้าจะเป็นหนี้ ภาระผ่อนหนี้ทั้งหมดที่เรามีก็ต้องไม่ควรเกิน 40% ของรายได้แต่ละเดือน ก็ต้องมาสำรวจกระเป๋าสตางค์ เรามีรายได้เท่าไร แล้วกดเครื่องคิดเลข 40% นี่มันเดือนละกี่บาท แล้วเราเป็นคนมีค่าตัวอยู่แล้วเท่าไร จะค่างวดรถ ค่าผ่อนโทรศัพท์ ผ่อนจิปาถะแต่ละเดือน หนี้ตอนนี้มีเท่าไรแล้วก็หักออกไปจากยอด 40% ที่คำนวณได้ก็จะเหลือเป็นเงินงวดค่าผ่อนบ้านแต่ละเดือนที่จะจ่ายไหว อิป้าโชคดี ตอนตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมไม่มีภาระหนี้อะไรเลยคิดตัวเลขง่ายหน่อย แล้วก็ไปเปิดหาคำแนะนำว่ามีเงินผ่อนได้แต่ละเดือนเท่านี้ จะซื้อบ้านได้ราคาเท่าไร ตำรามันเยอะ แต่หลักง่ายๆ คิดคร่าวๆ ที่สรุปได้คือ

วงเงินให้กู้สูงสุด = ( 1,000,000 x เงินที่เราผ่อนได้แต่ละดือน ) / 8,000

วงเงินให้กู้สูงสุด = ( 1,000,000 x เงินที่เราผ่อนได้แต่ละดือน ) / 7,000

นี่แล้วแต่พนักงานธนาคารคนไหนจะใช้สูตรที่ไหน อิป้าเจอมาหมดละ แต่อิป้ามักน้อยไม่อยากได้หนี้เยอะ เลยใช้แบบล้านละแปดพันมาคิดราคาที่ตั้งใจจะซื้อ

พอตั้งงบเอาไว้ในใจได้แล้ว ก็เปิดกูเกิลหาว่ามีที่ไหนน่าสนใจบ้าง จดราคาและรายละเอียดของแต่ละทำเลที่สนใจเอาไว้ เปรียบเทียบว่ามีสิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้าง เปิดไปเปิดมาจนปวดตาไปหมด พอสรุปขั้นต้นได้ก็ต้องดูของจริง จากนั้นงานตระเวนดูทำเลของคอนโดมิเนียมก็มา เดินสำรวจสิคะจะรออะไร สภาพแวดล้อมเป็นอย่างไรบ้าง การเดินทางสะดวกไหม เข้าออกได้ทางไหนบ้าง มีรถสาธารณะผ่านเส้นทางหรือเปล่า แผนผังอาคาร ทางเดิน วัสดุที่ใช้ก่อสร้าง มีที่จอดรถได้กี่คัน มีค่าใช้จ่ายส่วนกลางเท่าไร นิติบุคคลที่ดูแลเป็นอย่างไร เพื่อนบ้านมีปัญหาหรือไม่ นี่แค่เรื่องของห้องที่เราพิจารณานะ ขนาดว่าเตรียมตัวแล้ว ตัดตัวเลือกไปตั้งมากก็ยังต้องเดินอยู่หลายรอบ กลางวันเป็นอย่างไร กลางคืนเป็นแบบไหน คิดแล้วคิดอีก

พอตัดสินใจเลือกสถานที่ ได้ราคาห้องที่ซื้อมาแล้ว ต้องวางแผนต่อว่าจะซื้อได้อย่างไร ไปคุ้ยหาเงินที่ซุกๆ เอาไว้มาหมดแล้วก็มีเงินสดไม่พอจะจ่าย การกู้ธนาคารจึงเป็นทางออก อิป้าก็ต้องไปสำรวจว่าธนาคารไหนมีเงื่อนไขที่เหมาะสมค่าใช้จ่ายในการดำเนินการและดอกเบี้ยเงินกู้ในอัตราที่รับได้ เริ่มจากการเปิดหาข้อมูลจากอินเทอร์เน็ต ทำรายการเปรียบเทียบและตัดตัวเลือกที่เงื่อนไขไม่น่าสนใจออก สำหรับมนุษย์เงินเดือน บางบริษัทนายจ้างมีการทำข้อตกลงกับธนาคารบางแห่งที่จะช่วยให้ลูกจ้างได้สิทธิ์ในการขอกู้ซื้อบ้านอยู่อาศัยในอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขการกู้ที่ดีกว่าลูกค้าทั่วไป ก็ควรจะลองสอบถามเจ้าหน้าที่ฝ่ายบุคคลถึงข้อมูลเหล่านี้ด้วย จากนั้นก็เดินเข้าๆ ออกๆ ธนาคารอีกหลายรอบ เพื่อสอบถาม ยืนยันข้อมูลก่อนจะตัดสินใจเลือกธนาคารที่เหมาะสม แล้วก็ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางเงินมัดจำเอาไว้จำนวนหนึ่ง แล้วกระบวนการยื่นคำร้องขอกู้เงินก็ตามมา ใช้เอกสารหลายอย่างเชียวละ ธนาคารแจ้งมาตามนี้

1. เอกสารส่วนบุคคล เป็นเอกสารแสดงตนในการทำธุรกรรม ซึ่งได้แก่ สำเนาบัตรประชาชน/บัตรข้าราชการ/บัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ สำเนาทะเบียนสมรส/ทะเบียนหย่า/ใบมรณะบัตร (คู่สมรส) (ถ้ามี) สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี) สำเนาบัตรประจำตัวของคู่สมรส (ถ้ามี)
2. เอกสารทางการเงิน เอาไว้แสดงที่มาของรายได้ ถ้าเป็นพนักงานประจำ มีเงินเดือน ก็จะต้องใช้ หนังสือรับรองเงินเดือน/หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน และสำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน แต่ถ้าเป็นผู้ประกอบอาชีพอิสระ ก็จะใช้เอกสารมากขึ้น ต้องมีสำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 12 เดือน/หลักฐานแสดงฐานะการเงินอื่นๆ (พร้อมฉบับจริง) สำเนาทะเบียนการค้า/ทะเบียนบริษัท/ห้างหุ้นส่วน หลักฐานการเสียภาษีเงินได้ รูปถ่ายกิจการ สำเนาใบประกอบวิชาชีพ (ถ้ามี)
3. เอกสารหลักประกัน มีหลายประเภทขึ้นกับวัตถุประสงค์ในการกู้ว่าเป็นการซื้อหรือสร้าง ได้แก่ สัญญาจะซื้อจะขาย/สัญญาวางมัดจำ/สัญญาเช่าซื้อการเคหะและหนังสือรับรองยอดคงเหลือ หลักฐานการเป็นเจ้าของอาคาร สำเนาโฉนดที่ดิน/นส.3ก/หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ห้องชุด/อช.2 ทุกหน้า ใบอนุญาตปลูกสร้าง/ต่อเติม แบบแปลน ใบประมาณการปลูกสร้าง/สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง

ที่อิป้าซื้อมาเป็นคอนโดมิเนียมมือสอง หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ห้องชุดเขาไม่เรียกว่าโฉนด แต่เรียกว่า อช.2 เจ้าของห้องทำใบอช.2 หาย เลยได้ความรู้ใหม่มาว่า นอกจากจะต้องไปแจ้งความเพื่อยื่นคำร้องขอออกเอกสารใหม่ที่สำนักงานที่ดินแล้ว เจ้าของยังต้องเอาคำร้องไปติดประกาศที่ที่ทำการเขตที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่อีก 30 วันด้วย ถ้าไม่มีผู้ใดมาร้องคัดค้านถึงจะดำเนินการออกเอกสารให้ใหม่ได้ อันนี้ผิดไปจากเวลาที่ลงในสัญญาจะซื้อจะขายและเวลาที่จะต้องได้ใช้ห้องก็ต้องเจรจานอกรอบกันว่าจะทำอย่างไร

พอเตรียมเอกสารส่งให้กับเจ้าหน้าที่ครบถ้วน ธนาคารก็ส่งเรื่องไปให้แผนกพิจารณาสินเชื่อดำเนินการ มีค่าประเมินมูลค่าบ้านเมื่อทำเรื่องขอสินเชื่อที่จะต้องจ่าย 3,000 บาท เมื่อธนาคารส่งเจ้าหน้าที่ออกไปสำรวจและทำการประเมินราคาเพื่อพิจารณาวงเงินสินเชื่อ (บางธนาคารที่สอบถามก็บอกว่าไม่เรียกเก็บ) วงเงินสินเชื่อที่ธนาคารให้กู้จะไม่เกินราคาประเมิน ซึ่งอาจจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง ดังนั้น เราต้องมีเงินของเราส่วนหนึ่ง ถ้าเป็นบ้านใหม่ คอนโดมิเนียมใหม่ส่วนใหญ่ก็จะมีให้ผ่อนเงินดาวน์แล้วเจ้าของโครงการก็จะมีการอำนวยความสะดวกในการช่วยหาธนาคารให้กู้ เรื่องเหล่านี้เป็นรายละเอียดที่จะต้องหาก่อนล่วงหน้า และมีการเปลี่ยนแปลงได้ตามสถานการณ์ จากนโยบายรัฐบ้าง การแข่งขันของธนาคารบ้าง ก็ต้องศึกษาข้อมูลให้เป็นปัจจุบันเสมอ คอนโดที่อิป้าซื้อราคาประเมินของธนาคารก็ต่ำกว่าราคาตลาดที่ตกลงซื้อขาย แต่ก็ไม่ได้กังวลใจอะไรเพราะมีเงินส่วนหนึ่งไว้แล้ว ไม่ได้ขอกู้เต็มราคาตามซื้อขาย ของอิป้าใช้เวลาประมาณ 1 เดือน ก็ได้รับการอนุมัติให้กู้ ระหว่างรอก็ต้องเตรียมเงินเอาไว้จ่ายในวันที่จะไปทำสัญญาจดจำนองที่ที่ดินให้พร้อม

1. ค่าจดจำนอง (ค่าธรรมเนียมในการจดจำนองกับกรมที่ดิน) 1% ของวงเงินที่ขอกู้ อันนี้อิป้าต้องจ่ายเอง แต่ถ้าไม่ได้กู้ธนาคารก็จะไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้
2. ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2% จากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยทั่วไปมักจะเป็นการจ่ายคนละครึ่งทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย กรณีของอิป้าตกลงกันให้คนขายจ่าย และค่าอากรแสตมป์ 0.5%ของราคาซื้อขาย (ถ้าราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินให้ใช้ราคาประเมินมาคำนวณ) ส่วนนี้เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย นอกจากนี้คนขายยังต้องเป็นผู้จ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีกด้วย
3. ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยที่อยู่อาศัย เวลากู้ธนาคาร ธนาคารจะมีข้อกำหนดว่าต้องทำประกันอัคคีภัย อันนี้อิป้าก็จำไม่ได้ว่าเท่าไรกันแน่แต่จ่ายเอง แต่ถึงแม้ว่าจะไม่กู้ธนาคารก็เป็นประกันที่ควรจะทำ ไม่ควรทำระยะยาวเกินไป เพราะมูลค่าของบ้านและทรัพย์สินในบ้านมีการเปลี่ยนแปลง ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบ้านก็มีการปรับเพิ่มตามเงินเฟ้อ ดังนั้นทุนประกันภัยจึงควรได้รับการปรับปรุงให้เป็นไปตามปัจจุบัน เพื่อให้ได้รับความคุ้มครองอย่างเหมาะสม

ที่อิป้าเล่ามา หวังว่าจะเป็นแนวทางให้คนที่มีความตั้งใจจะซื้อบ้าน เตรียมตัวหาข้อมูลให้พร้อม เตรียมเงินและเตรียมใจสำหรับเป็นหนี้ มีวินัยที่จะจ่ายหนี้ เมื่อตกลงทำสัญญากู้ไปแล้ว ต้องไม่ลืมว่า ดอกเบี้ยต่ำๆ ช่วงโปรโมชั่นมักจะแค่ช่วงสามปีแรกของการกู้ หลังจากนั้น ดอกเบี้ยที่ใช้จะเป็นดอกเบี้ยลอยตัว และธนาคารที่ให้กู้มักจะมีเงื่อนไขว่าถ้ามีการรีไฟแนนซ์ก่อนครบสามปีจะมีเบี้ยปรับเงินเพิ่ม ดังนั้น จึงควรทำความเข้าใจกับสัญญากู้ให้ชัดเจน ถ้าวางแผนจะโปะเงินก้อนเพื่อปิดหนี้ก่อนครบกำหนดควรพิจารณาค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมส่วนนี้ให้รอบคอบก่อน

อิป้าวางแผนไว้ว่า จะรีบปิดหนี้ให้เร็วที่สุด นอกจากยอดหนี้ปกติที่ธนาคารจะตัดบัญชีอัตโนมัติแล้ว ทุกเดือนที่มีเงินเหลือจากการจัดสรรค่าใช้จ่ายอื่นๆ แล้ว จะกันเงินออกมาเพื่อจ่ายหนี้เพิ่มทันที ไม่เอาไปใช้จ่ายเรื่อยเปื่อยก่อน เหลือมากก็จ่ายมาก เหลือน้อยก็จ่ายน้อย เงินที่จ่ายเพิ่มเข้าไปจากเงินงวดจะไปลดเงินต้น ผลที่ได้คือเราจะเสียดอกเบี้ยให้ธนาคารน้อยลงและหมดหนี้ได้เร็วขึ้น เล่าแบบนี้อาจจะมองเห็นไม่ชัด ลองดูแบบเป็นตัวเลข จะได้นึกภาพออกง่ายหน่อย

ถ้าสัญญากู้เริ่มที่เงินต้น 3,000,000 บาท กำหนดให้ผ่อน 15 ปีโดยชำระหนี้เป็นรายเดือนทุกเดือน เท่ากับต้องชำระหนี้ 180 งวด ธนาคารคิดดอกเบี้ย 6.5% ต่อปี กดเครื่องคิดเลขคำนวณมาแล้วเจ้าหน้าที่ธนาคารก็แจ้งยอดเงินผ่อนมาว่า อิป้าต้องจ่ายทุกเดือนนะ เดือนละ 26,133 บาท พอทำเรื่องจดจำนองเรียบร้อย ธนาคารจะตัดเงินจากบัญชีที่แจ้งไว้ แต่ถ้ายังดำเนินเรื่องตัดบัญชีไม่ทัน จะต้องเอาเงินมาชำระเองก่อนจนกว่าการตัดบัญชีอัตโนมัติจะเรียบร้อย อิป้าคิดเลขไม่เก่ง แต่เดี๋ยวนี้ดีมาก มีตัวช่วยให้คำนวณเรื่องดอกเบี้ยได้ง่ายๆ หลายวิธี เปิดกูเกิล ค้นหาคำว่า “คำนวณดอกเบี้ยบ้าน,คำนวณสินเชื่อบ้าน,คิดดอกเบี้ยบ้าน” อะไรแบบนี้นะ มันจะขึ้นมาให้เรากดเข้าไปลองคำนวณเยอะแยะมาก ตารางผ่อนที่ธนาคารให้มา

ดูตัวเลขจะเห็นว่า เงินที่เราจ่ายไปเดือนแรกกับเดือนต่อๆ มาตัดเงินต้นไม่เท่ากัน เดือนหลังจะตัดเงินต้นมากกว่าเดือนก่อนหน้าเสมอ พอเราปรับแผนจ่ายเงินเพิ่มไปอีกเดือนละ 5,000 บาท มันจะเป็นแบบตารางข้างล่าง

ลองเปรียบเทียบดูจะเห็นว่าเงินที่เราใส่เพิ่มไปจะไปลดเงินต้น เราจะเสียดอกเบี้ยน้อยลง ถ้าอิป้าเติมเงินไปงวดละ 5,000 ไปต่อเนื่อง จะจ่ายหนี้บ้านก้อนนี้หมดใน 137 งวด ถ้าอัตราดอกเบี้ยยังคงที่อยู่ที่ 6.5% ต่อปี หรือใช้เวลาประมาณ 11 ปีครึ่ง และจ่ายดอกเบี้ยไปทั้งหมด 1,260,944.23 บาท แต่ถ้าจ่ายค่างวดตามสัญญาที่ 26,133 บาทคงที่ จะต้องเสียดอกเบี้ยตลอดสัญญารวม 1,715,573.97 บาท อิป้าจะประหยัดเงินค่าดอกเบี้ยไปได้ทั้งหมด 454,629.74 บาท และเป็นอิสระจากหนี้สินเร็วขึ้นอีกสามปีครึ่ง ถึงเวลานั้นมีโอกาสได้ไปเที่ยวต่างประเทศให้รางวัลตัวเองได้แล้ว ขอแอบดีใจล่วงหน้าก่อนนะ

อย่างนี้ต้องเตรียมแผนการเที่ยวเอาไว้แล้วละ