ข้อระวังก่อนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อ passive income

โดย ตระหนัก นิติวงศ์ นักวางแผนการเงิน CFP®
ที่มา : นิตยสาร Money & Wealth ฉบับเดือนสิงหาคม 2561

 นิยามของ passive income ในฝัน 

คำว่า Passive income ก็เหมือนกับการต่อท่อน้ำจากแหล่งน้ำเข้าสู่ถังน้ำในบ้านของเรา ในขณะที่การสร้างรายได้แบบ Active ก็คือการใช้แรงตัวเองไปตักน้ำที่แหล่งน้ำ มาไว้ในบ้าน เมื่อเทียบกันแล้ว การสร้างรายได้แบบ active income นั้นจะทำได้เร็วกว่า จำนวนเงินมากกว่า ใช้ต้นทุนน้อยกว่าในระยะเริ่มต้น ในขณะที่ passive income จะสร้างรายได้ได้อย่างยั่งยืนและมั่นคงมากกว่าในระยะยาว แต่ก็ต้องแลกด้วยเวลาและทรัพยากรในการสร้างระบบมากกว่าในระยะเริ่มต้น

ลองคิดภาพว่าระหว่างผู้ที่ให้เงินทำงานและมีรายได้ต่อเนื่องแบบที่ไม่ต้องกังวลกับผู้ที่ทำงานเพื่อแลกเงิน เราจะเลือกเป็นคนไหน แน่นอน ส่วนใหญ่เลือกเป็นผู้ที่ให้เงินทำงานมากกว่า เพราะว่าจะได้แบ่งเวลาไปทำในสิ่งที่อยากจะทำในขณะที่ยังมีรายได้เข้ามาอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น เป้าหมายของคนกลุ่มนี้คือ การสร้างทรัพย์สินหรือธุรกิจที่สามารถสร้าง passive income ซึ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นแนวทางหนึ่งที่จะสร้างรายได้ โดยแนวทางนี้ อาจใช้การกู้มาช่วยเพิ่มศักยภาพในการลงทุนได้ บางคนที่มีโอกาสดีๆ สามารถสร้างรายได้แบบ passive income แบบที่ตัวเองใช้เงินลงทุนเพียงเล็กน้อยก็เป็นได้  เช่นการซื้อคอนโดมิเนียมโดยใช้เพียงเงินดาวน์หลักแสนบาท ก็สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าโดยได้เงินได้หลังหักค่าใช้จ่ายคิดเป็นผลตอบแทนสูงถึง 10% ต่อปี

 Passive income ในความเป็นจริง 

ในภาพความเป็นจริง การมีทรัพย์สินที่สร้างรายได้ให้อย่างต่อเนื่องเช่นเงินฝากธนาคารที่ได้ดอกเบี้ยคิดเป็นผลตอบแทนค่อนข้างน้อย หากอยากได้ผลตอบแทนที่คาดหวังมากขึ้น จะมีความเสี่ยงสูงดังนั้น การลงทุนในทรัพย์สินที่ความเสี่ยงสูงกว่า เช่น บ้านหรือคอนโดมิเนียมให้เช่า นอกจากรายได้จากค่าเช่าที่คาดหวังว่าจะมีเข้ามาตลอด ก็จะมีความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับค่าเช่าสม่ำเสมอจาก หากพื้นที่ข้างเคียงเปลี่ยนไป หรืออสังหาฯ โครงการใหม่ๆ ที่ขึ้นมาเป็นคู่แข่งทำให้ผู้เช่าเปลี่ยนไปซื้อ หรือ ไปเช่าโครงการใหม่แทน

นอกจากนี้ผู้ที่สร้าง passive income ด้วยการกู้เงิน ยังมีปัจจัยสำคัญที่ต้องคำนึงถึงนั่นคือ การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยในตลาด หากดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้น ทำให้ต้นทุนสูงขึ้นและได้รับรายได้จาก passive income น้อยลง

ดังนั้นหากต้องการสร้าง passive income ในทางปฏิบัติ ไม่ใช่ว่ามีเงินซื้อทรัพย์แล้ว ทรัพย์ชิ้นนั้นจะสร้างรายได้ให้เราทันที แต่เราอาจจะต้องลงแรงในการหาทรัพย์ที่มีศักยภาพจริงๆ ในการสร้างรายได้ตามที่เราคาดหวัง และเมื่อได้ทรัพย์นั้นมาแล้วก็ต้องดูแลเพื่อให้สร้างกระแสเงินสดได้จริงๆ ตามที่หวัง ซึ่งต้องมีค่าใช้จ่ายเช่นกัน

ดังนั้น ภาพของ passive income ด้วยอสังหาริมทรัพย์ อาจจะไม่ได้หอมหวานอย่างที่ทุกคนเห็นจากภายนอก บางคนที่มีอสังหาฯ เก็บไว้ อาจเป็นภาระมากกว่าที่จะเป็นทรัพย์สินก็เป็นได้

 วางระบบอย่างไรให้เป็นอัตโนมัติ 

สิ่งที่หลายคนมักหลงลืมไปเกี่ยวกับการสร้าง passive income ไม่ใช่เฉพาะเรื่องการสร้างกระแสเงินสดให้ได้มากๆ เพียงด้านเดียว แต่ต้องมองด้วยว่า passive income มีจุดเด่นอีกด้านนั่นคือการทำให้เป็นอัตโนมัติโดยใช้เวลาหรือลงแรงให้น้อยที่สุดเท่าที่จะทำได้ แปลว่า หากถือครองอสังหาฯ เพื่อรับกระแสเงินสด แต่ยังต้องเสียเวลาในการคอยทำทุกๆอย่างด้วยตัวเองจนเบียดบังเวลาในงานหลักหรือเวลาส่วนตัว การลงทุนนั้นอาจจะไม่เรียกว่าเป็น passive income ก็เป็นได้ ดังนั้น หัวใจจริงๆ ของการสร้าง passive income คือการวางแผนให้เกิดเป็นระบบอัตโนมัตินั่นเอง โดยระบบที่ควรคำนึงถึงได้แก่

1. ระบบเก็บค่าเช่าและผู้ดูแลก็เป็นส่วนสำคัญเช่นกัน ถ้าเจ้าของทรัพย์ไม่มีเวลาดูแล ก็อาจจะใช้วิธีจ้างผู้ดูแลหรือนายหน้าแล้วหักส่วนแบ่งค่าเช่าให้ผู้นั้น รวมทั้งจะต้องคำนึงถึงการตกแต่งปรับปรุง หากทรัพย์ชิ้นนั้นเสื่อมสภาพไปตามกาลเวลา
2. ระบบในการจัดการความเสี่ยง ทั้งการลดความเสี่ยง หากเกิดเหตุต่างๆ ที่จะทำให้เจ้าของทรัพย์นั้นไม่ได้ค่าเช่า ล้วนเป็นความเสี่ยงที่จะต้องคำนึงถึง ได้แก่ ความเสี่ยงจากอุบัติเหตุต่างๆ ความเสี่ยงจากผู้ทำสัญญาเช่าไม่จ่ายค่าเช่าและไม่ปฏิบัติตามสัญญาการเช่า
3. ระบบบัญชีและภาษี ถ้าเป็นบุคคลธรรมดารายได้จากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในหมวดของรายได้ประเภท 40(5) โดยการให้เช่าบ้าน อาคาร ตึกแถว จะสามารถหักค่าใช้จ่ายได้แบบเหมาร้อยละ 30 หรือแบบตามจริง (แล้วแต่ผู้เสียภาษีจะเลือกยื่น) แล้วนำไปเสียภาษี แต่หากเป็นนิติบุคคล ค่าเช่าจะนับเป็นรายได้ที่จะต้องหักค่าใช้จ่ายตามจริงเท่านั้นและภาษีจะคิดจากฐานกำไรอยู่ที่อัตราสูงสุด 20% 

เมื่อมองในประเด็นทางการเงิน การวางระบบในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้าง passive income ย่อมไม่พ้นเรื่องการกำหนดต้นทุนในการสร้างระบบที่สอดคล้องกับความเป็นจริง ในระยะสั้น อาจจะทำให้ผลตอบแทนที่ได้ ไม่เป็นไปตามที่คาดหวังไว้ แต่หากสามารถวางระบบได้ดี ตัวของเจ้าของทรัพย์อาจมองถึงศักยภาพในอนาคตของทรัพย์ที่เราถืออยู่ ทำให้เราได้ประโยชน์จากรายได้ค่าเช่าที่สามารถปรับเพิ่มขึ้นได้ และราคาตลาดที่ปรับตัวสูงขึ้นของทรัพย์นั้นตามกาลเวลา

ในทางกลับกันหากประเมินออกมาแล้ว กระแสเงินสดสุทธิที่ได้ต่ำกว่าที่ควรจะเป็น บางทีการลงทุนนั้นอาจจะไม่เหมาะเท่าไหร่ในการสร้าง passive income การเลือกลงทุนในหุ้นปันผล กองทุนปันผล หรือลงทุนใน REIT อาจจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่าก็เป็นได้

และหากมองภาพรวมโดยทั้งหมดในการจัดพอร์ตการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ก็เป็นส่วนหนึ่งในพอร์ตการลงทุนเท่านั้น การทุ่มน้ำหนักไปที่การลงทุนกับอสังหาฯ เพียงกลุ่มเดียว อาจจะมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวเกิดขึ้น ผู้ลงทุนควรมีการกระจายความเสี่ยงอย่างเหมาะสม โดยการกระจายการลงทุนไปในอสังหาฯ หลายๆ พื้นที่ หรืออาจกระจายไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นเพื่อลดความเสี่ยงลงด้วย เพื่อให้การสร้าง passive income ได้ผลลัพธ์ออกมาอย่างยั่งยืนตามที่เราได้คาดหวังไว้