การลงทุนอสังหารินทรัพย์ ใน "แบบจับต้องได้" หรือ "กองทุน" อันไหนดีกว่ากัน

โดย กิตติคุณ สิวะสรรค์กุล  นักวางแผนการเงิน CFP®

ที่มา : นิตยสาร Money & Wealth ฉบับเดือนกรกฎาคม 2561

ในอดีต หากเราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะนึกถึงการลงทุนโโย การซื้อบ้าน อาคารพาณิชย์ คอนโดฯ หรือ ที่ดินในทำเลที่ดี ไว้ให้เช่า หรือ รอขายเก็งกำไร  แต่การลงทุนวิธีนี้  ต้องใช้เงินลงทุนสูง  ปัจจุบันมีนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นใช้เงินคนอื่น (Otther People's Money) จะช่วยให้การลงทุนในอสังหาฯเป็นเรื่องง่ายขึ้นได้  อย่างไรก็ตาม เราสามารถใช้เงินเริ่มต้นเพียงหลักหมื่น  ก็ลงทุนในอสังหาฯได้เช่นกัน โดยเป็นการลงทุนผ่านกองทุนรวม จึงเป็นที่มาของคำถามว่า จะเลือกลงทุนใน "กองทุนรวม" หรือ "แบบจับต้องได้" แบบไหนดีกว่ากัน

 รูปแบบการลงทุน ในอสังหาฯ จริงเป็นอย่างไร 

ความใฝ่ฝันของนักลงทุนอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น คอนโดฯ อาคารพาณิชย์  ที่ดิน นั่นคือ การมีรายได้ประจำจากอสังหาฯ เป็นจำพวกค่าเช่า และการทำกำไรจากการที่เราขายอสังหาฯ นั้น ถ้าเปรียบการลงทุนในหุ้นและกองทุน ก็คือ เงินปันผล (Dividend) และส่วนต่างราคา (Capital Gain) ตามลำดับ ดังนั้นการที่เราจะเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์สักอย่างหนึ่งควรคำนึงถึงปัจจัยหลัก ด้านใดบ้าง

1.วัตถุประสงค์ของการลงทุนอสังหาฯ  เช่น ปล่อยเช่า การเลือกทเลหรือลักษณะของอสังหาฯ ก็จะแตกต่างจากการลงทุนเพื่อส่วนต่างกำไร

2.ทำเลที่ตั้ง  มีส่วนสำคัญมากต่อโอกาสในการซื้อขายและสภาพคล่อง

3.เงินทุนและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้  เป็นอีกปัจจัยที่มีผลต่อการลงทุนอสังหาฯ หากมีอัตราดอกเบี้ยสูง ความน่าสนใจจะลงทุนจะลดลง ในทางตรมข้าม  หากมีอัตราดอกเบี้ยต่ำจะเป็นการส่งเสริมให้เพิ่มลงทุนได้

4.กฎหมายภาษีที่เกี่ยวข้องกับการถือครองกับการถือครอง  และการซื้อหรือขายอสังหาฯ

 ลักษณะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผ่านกองทุนรวม 

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Prooerty Fund) หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) หรือ กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) กองทุนทั้ง 3 ประเภท ได้ถูกนักลงทุนเรียกชื่อรวมๆ กันว่า "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์"

โดนหลักการของกองทุนอสังหาฯ ก็มีความคล้ายกับกองทุนประเภทอื่นเช่นกัน  คือมีผู้จัดการกองทุน นำเงินของนักลงทุนหลายๆคน ไปลงทุนในอสังหาฯ ประเภทต่างๆ แล้วบริหารอสังหาฯ นั้นให้เกิดผลตอบแทนของนักลงทุนจะเน้นที่ "เงินปันผล"  และกองอสังหาฯ ส่วนใหญ่จะมีนโยบายจ่ายเงินปันผลคือ หากกองทุนมีรายได้ หรือ กำไรต้องนำไปจ่ายให้กับผู้ลงทุน ขั้นต่ำ 90% ของกำไรสุทธิ แต่เมื่อจะซื้อขายได้ในตลาดรอง ไม่ใช่การซื้อขายกับ บลจ. เหมือนกองทุนรวมทั่วๆไป

การลงทุนในตราสารทั้ง 3 ประเภท มีรายได้หลักๆ มาจากค่าเช่าซึ่งไม่แตกต่างจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์จริง แต่ผู้ถือไม่ต้องดูแลรักษาอสังหาริมทรัพย์ ปล่อยให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดการกองทุนบริหารให้ทั้งหมด  ผู้ลงทุนมีหน้าที่รอรับรายได้จากเงินปันผลของกองทุน แถมยังมีผลพลอยได้จากราคาของกองทุนที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน

 แล้วเราจะเลือกลงทุนอสังหาฯประเภทไหนดี?? 

การลงทุนรูปแบบกองทุนอสังหาฯ มีข้อดี คือ มีสภาพคล่องที่สูงกว่า สามารถถือครองหรือแบ่งขายในตลาดได้หากต้องการสภาพคล่อง เจ้าของผู้ลงทุนไม่ต้องลงแรงในการบริการด้วยตนเอง แต่มีข้อจำกัดคือ ผู้ลงทุนในตราสารไม่ได้อิสระที่จะพัฒนาอสังหาฯไปในแนวทางที่ตนเองต้องการ และการลงทุนตราสารบางประเภทมีข้อจำกัดเรื่องของการใช้วิธีกู้มาลงทุน Leverage)

แต่หากเป็นการลงทุนในอสังหาฯ มีข้อดี คือ เจ้าของสามารถเลือกแนวทางการพัฒนาทรัพย์ชั้นนั้นได้อย่างอิสระเพื่อเพิ่มผลตอบแทนของการลงทุน (เช่น ตกแต่งตัวอาคารได้เอง สามารถบริหารจัดการพื้นที่เพื่อสร้างรายได้เพิ่ม) ที่สำคัญ คือ การลงทุนในอสังหาฯ สามารถใช้วิธีการกู้มาเพื่อลงทุนได้ (Leverage) แต่ข้อเสียที่สำคัญ คือ สภาพคล่อง  ต้นทุนค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี หากมีการซื้อขาย  และหากคิดเป็นจำนวนเงินลงทุนเท่าๆกัน  การลงทุนในอสังหาฯ จริงๆจะต้องใช้จำนวนเงินที่มากกว่าการลงทุนในตราสารการเงิน

จากข้อมูลของการลงทุนผลตอบแทนจากเงินปันผลกองทุนอสังหาฯ จากธุรกิจต่างๆ ในปี 2560 พบว่า มีค่าเฉลี่ย 6.68% ต่อปี ในขณะที่อัตราผลตอบแทนการลงทุนในอสังหาฯ โดยตรง มีความน่าสนใจมากกว่า  อย่างไรก็ตาม  ก็มีความเสี่ยงในการลงทุนสูงกว่าด้วยเช่นกัน  และมีเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการบริหารจัดการทรัพย์สินเข้าไปด้วย ดังนั้น จะเลือกลงทุนประเภทไหนดี คำตอบ คือ เลือกการลงทุนประเภทที่เราได้ประโยชน์จากข้อดีและเสียประโยชน์ไม่มากจากข้อเสียจึงจะสามารถเลือกอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะกับตนเองได้