อสังหาริมทรัพย์...ทางเลือกการลงทุนเพื่อวัยเกษียณ

 โดย ดร.ธนาวัฒน์ สิริวัฒน์ธนกุล นักวางแผนการเงิน CFP®
ที่มา: นิตยสาร Money & Wealth ฉบับเดือนมกราคม 2561 

ท่ามกลางยุคที่ผู้สูงอายุกำลังจะครองเมืองเหลียวหลังแลหน้าก็พบเห็นแต่คนชรา ประเทศไทยกำลังจะเป็นสังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มตัวในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า และความก้าวหน้าทางการแพทย์และโภชนาการก็กำลังจะทำให้คนแก่อยู่ดูความสวยงามของโลกเบี้ยวๆ ใบนี้ไปอีกหลายสิบปีหลังเกษียณ สวนทางกับอัตราการเจริญพันธุ์ที่กำลังลดลง ผู้เฒ่าในวันนี้และผู้เฒ่าในอนาคตจึงต้องทำการออมและลงทุนเพื่อเตรียมเงินไว้ดูแลตัวเองในวันที่สังขารไม่เอื้ออำนวยให้ออกไปหารายได้แต่รายจ่ายยังคงทำงานต่อไปอย่างต่อเนื่อง

หลายคนที่เคยฝากชีวิตไว้กับเงินฝากก็กลับพบว่าหากยังคงออมเงินในบัญชีเงินฝากอีกต่อไป ชีวิตอาจดำดิ่งสู่หุบเหวแห่งความยากลำบาก เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเตี้ยแทบจะเป็นศูนย์กินเวลายาวนานมาแล้วมากกว่าสิบปี

หลายคนจึงหันไปพี่งพาการลงทุนในตลาดทางการเงินผ่านทางเลือกการลงทุนต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นตราสารหนี้หรือตราสารทุน แต่บางครั้งนักลงทุนก็เหมือนหนีเสือปะจระเข้ เพราะการลงทุนในตราสารหนี้ถึงแม้ว่าจะมีอัตราผลตอบแทนสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารพาณิชย์ หากแต่ส่วนต่างของอัตราผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นก็ยังอาจทำให้จำนวนเงินลงทุนที่มีทั้งหมด ณ วันที่เกษียณไม่เพียงพอกับจำนวนเงินที่ต้องมีมหาศาลเพื่อใช้จ่ายไปจนถึงวันที่สิ้นอายุขัยซึ่งอาจอยู่ยืนกันเป็นศตวรรษ

ถึงแม้ว่าการลงทุนในตราสารทุนในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาจะสามารถสร้างอัตราผลตอบแทนเป็นที่ชื่นอกชื่นใจของนักลงทุนหลายราย แต่นักลงทุนบางคนอาจยังไม่ลืมมรสุมที่ได้เผชิญมาในช่วงต้มยำกุ้ง และไม่แน่ใจว่ากงล้อประวัติศาสตร์จะหมุนกลับมาอีกหรือไม่

อสังหาริมทรัพย์อาจเป็นอีกหนึ่งทางเลือกการลงทุนเพื่อลงทุนระยะยาวโดยมีเป้าหมายที่จะมีจำนวนเงินที่เพียงพอไว้ใช้จ่ายได้หลังเกษียณ โดยไม่ต้องกังวลใจกับเงินเฟ้อที่จะบั่นทอนอำนาจซื้อของเงินออมเงินลงทุน เพราะผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะมาจากค่าเช่าหรือกำไรจากส่วนต่างราคาซื้อขายจะสามารถป้องกันความเสี่ยงจากอำนาจซื้อที่ลดลง เนื่องจากค่าเช่าและราคาอสังหาริมทรัพย์มักจะปรับตัวไปตามอัตราเงินเฟ้อ

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็อาจมีข้อเสียในด้านสภาพคล่องที่อาจไม่สูงมากนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเลือกที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง นอกจากนั้นภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนรุนแรงก็อาจส่งผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์บางครั้งก็มีรูปแบบการเคลื่อนไหวคล้ายกับรถไฟเหาะตีลังกาเช่นกัน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นทางเลือกการลงทุนสำหรับวัยเกษียณอาจอยู่ในรูปแบบของการลงทุนโดยตรงและการลงทุนโดยอ้อม

นักลงทุนอาจตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงในหลายรูปแบบ ตั้งแต่การลงทุนในใบจองคอนโดมิเนียม การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสอง แล้วทำการปรับปรุงเพื่อขายต่อในราคาที่สูงขึ้น รวมไปถึงการซื้อบ้าน ห้องชุดในคอนโดมิเนียม หรือห้องชุดในอาคารสำนักงาน หรือหอพัก/อพาร์ตเมนต์แล้วเก็บกินค่าเช่า

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนอาจตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยอ้อม ผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือรีท (Real Estate Investment Trusts : REITs) ซึ่งนักลงทุนไม่จำเป็นต้องมีความรู้และประสบการณ์ในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง แต่จะมีผู้เชี่ยวชาญที่เป็นมืออาชีพมาดูแลแทน โดยผลตอบแทนอาจเติบโตขึ้นในอนาคตจากการปรับขึ้นอัตราค่าเช่า

หลายคนที่เริ่มสนใจอยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจอยากรู้ว่าควรจัดสรรเงินเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กี่เปอร์เซ็นต์ นักวางแผนการเงินหลายคนมักแนะนำให้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 5 - 10% ของมูลค่าเงินลงทุนทั้งหมด อย่างไรก็ตามจริงๆ แล้วอาจไม่มีตัวเลขมหัศจรรย์ที่ใช้ได้กับทุกคน เนื่องจากคำตอบที่เหมาะสมสำหรับแต่ละบุคคลอาจขึ้นอยู่กับสถานะทางการเงิน อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ และระดับการยอมรับความเสี่ยงของแต่ละคน