รายได้และภาษีจากค่าเช่า

คุยเรื่องการวางแผนการเงินมาเยอะ มาวันนี้มาคุยเรื่องภาษี กับ รายได้แบบ passive income ที่นิยมกันอย่างหนึ่งของคนไทย คือ การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ เรามาดูคำถามของน้องท่านนี้กันเลยครับ

สามารถสอบถามเกี่ยวกับภาษีบุคคลรายได้ค่าเช่าได้ไหมคะ ถ้าอสังหาที่ให้เช่าเป็นชื่อแม่ แต่ผู้ดูแลรับ-จ่าย คือเรา เราต้องเป็นผู้นำรายได้ไปยื่นภาษีใช่ไหม ค่าไฟตามบิลหลวง ค่าน้ำคิดเอง แต่ชื่อผู้ใช้เป็นแม่ แบบนี้สามารถนำใบเสร็จค่าใช้จ่ายมาหักกับรายได้ที่เรายื่นภาษีได้ไหม

ในประเด็นเรื่องภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากค่าเช่าที่มีชื่อทรัพย์สินเป็นของแม่ แต่น้องเป็นผู้ดูแลรับ-จ่ายเงิน มีข้อที่ต้องพิจารณาและขออธิบายดังนี้

​1. ใครคือผู้มีเงินได้ที่ต้องยื่นภาษี?

​โดยหลักการทางภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ผู้ที่มีหน้าที่นำรายได้ค่าเช่าไปยื่นภาษีคือ "เจ้าของกรรมสิทธิหรือสิทธิครอบครองในทรัพย์สินที่ให้เช่า" หรือ "ผู้รับประโยชน์จากค่าเช่า" ซึ่งในกรณีนี้คือ แม่ ของน้อง ครับ

• ​ทรัพย์สินเป็นชื่อแม่: การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จัดเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) (ก) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือผู้มีสิทธิได้รับเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน (คือแม่) ต้องเป็นผู้มีหน้าที่นำรายได้ค่าเช่าไปยื่นเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภ.ง.ด. 90/91)
• ​น้องเป็นผู้ดูแลรับ-จ่าย: การที่น้องเป็นผู้ดูแลรับ-จ่ายเงินค่าเช่าแทนแม่ ไม่ได้ทำให้น้องกลายเป็นผู้มีเงินได้ ในทางภาษี (เว้นแต่จะมีการโอนกรรมสิทธิหรือมีข้อตกลงที่ชัดเจนว่าเงินได้นั้นเป็นของน้องโดยชอบด้วยกฎหมายอย่างเช่น ทำสัญญาจดสิทธิเก็บกิน*)
• ​สรุป: แม่ของน้อง คือผู้ที่ต้องนำรายได้ค่าเช่าไปยื่นภาษี น้องสามารถช่วยท่านจัดการเรื่องการยื่นภาษีได้ในฐานะผู้ดูแลเอกสารและการเงิน

เคยมีกรณีที่ผู้ให้เช่าในสัญญาเช่า กับ เจ้าของโฉนด คือคนละคนกัน หลักการพิจารณาเป็นดังนี้ ครับ

หลักการทางกฎหมายแพ่งและสัญญาเช่า

• ​ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของ: ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การทำสัญญาเช่า ไม่จำเป็นว่าผู้ให้เช่าจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ ในทรัพย์สิน (เจ้าของโฉนด) ผู้ให้เช่าอาจเป็นผู้ที่มีสิทธิครอบครอง หรือเป็นผู้ที่ได้รับมอบอำนาจให้จัดการทรัพย์สินนั้นได้
• ​กรณีนี้ ถ้าสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าชื่อลูก การที่ลูกเป็นผู้ลงนามในสัญญาเช่าในฐานะผู้ให้เช่า ทำให้ลูกมีสิทธิตามกฎหมายที่จะเรียกเก็บค่าเช่าจากผู้เช่า

​หลักการทางภาษี (ใครคือผู้มีเงินได้?)

​รายได้ค่าเช่าถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) (ก) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้มีหน้าที่เสียภาษีคือ "ผู้ที่ได้รับเงินหรือผลประโยชน์จากค่าเช่านั้น"

แม้สัญญาเช่าจะเป็นชื่อ ลูก แต่การพิจารณาว่าใครต้องเสียภาษีเงินได้นั้น กรมสรรพากรจะพิจารณาจาก "ผู้ที่ได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นจริง ๆ"

1. ​ถ้าเงินค่าเช่าเข้าบัญชีลูกโดยตรง และลูกเป็นผู้เก็บเงินนั้นไว้ใช้เองทั้งหมด:
   • ​ลูกมีหน้าที่นำเงินได้ค่าเช่านั้นไปยื่นเสียภาษี
2. ​ถ้าเงินค่าเช่าเข้าบัญชีลูก แต่ลูกนำเงินไปมอบให้แม่ทั้งหมด หรือนำเงินไปใช้จ่ายตามคำสั่ง/เพื่อประโยชน์ของแม่ทั้งหมด (เช่น เอาไปจ่ายค่างวดบ้านให้แม่):
   • ​แม่ยังคงเป็นผู้มีเงินได้และมีหน้าที่นำไปยื่นเสียภาษี เพราะถือว่าแม่เป็นเจ้าของทรัพย์และได้รับประโยชน์จากดอกผลของทรัพย์สิน
3. ​ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุด: เนื่องจากแม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิในโฉนด ถ้าไม่มีการโอนสิทธิเก็บกิน (สิทธิที่เจ้าของให้คนอื่นเก็บดอกผลของทรัพย์สินได้) อย่างเป็นทางการ สรรพากรอาจสันนิษฐานได้ว่ารายได้นั้นควรเป็นของเจ้าของกรรมสิทธิ (แม่) เป็นหลัก ดังนั้น แม่และลูกควรตกลงและมีหลักฐานการรับเงินที่ชัดเจน ว่าใครคือผู้รับประโยชน์ที่แท้จริง

​ข้อแนะนำและสิ่งที่ควรทำ​เพื่อป้องกันปัญหาทางภาษีในอนาคต:

• ​ทำเรื่อง "สิทธิเก็บกิน" (ถ้าทำได้): หากแม่ตั้งใจให้รายได้นี้เป็นของลูกอย่างแท้จริง ควรพิจารณาจดทะเบียน "สิทธิเก็บกิน" (Usufruct) ในโฉนดที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้ลูกมีสิทธิในดอกผล (ค่าเช่า) ของทรัพย์สินนั้นอย่างถูกต้องตามกฎหมายและเป็นที่ยอมรับของสรรพากร
• ​สร้างหลักฐานการเงินที่ชัดเจน: สัญญาเช่า บันทึกการรับและจ่ายค่าเช่า ควรเป็นไปในทิศทางเดียวกับชื่อผู้เสียภาษี เช่น ถ้าให้ลูกเสียภาษี เงินค่าเช่าควรเข้าบัญชีลูก และใช้จ่ายในนามลูกอย่างชัดเจน

​ในกรณีนี้ หากไม่มีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน และเพื่อความปลอดภัยทางกฎหมายภาษี ​แนะนำให้ผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ (แม่) เป็นผู้นำรายได้ไปยื่นเสียภาษี เพื่อให้สอดคล้องกับหลักการที่ว่าดอกผลของทรัพย์สินเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน เว้นแต่จะมีข้อพิสูจน์/เอกสารทางกฎหมายที่แสดงเป็นอย่างอื่น

​2. การหักค่าใช้จ่ายสำหรับรายได้ค่าเช่า

​รายได้ค่าเช่า (40(5)) สามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี คือ:

​วิธีที่ 1: หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมา

• ​สำหรับการให้เช่า บ้าน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือแพ สามารถหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ในอัตราร้อยละ 30% ของค่าเช่าที่ได้รับ
• ​วิธีการนี้ ไม่ต้องมีหลักฐานใบเสร็จค่าใช้จ่าย ประกอบการหัก

​วิธีที่ 2: หักค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นและสมควร (หักตามจริง)

• ​ต้องมีหลักฐานเอกสารการจ่ายเงินที่เกี่ยวข้องกับการให้เช่าโดยตรงและเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด

แต่เนื่องจากรายได้จากค่าเช่าเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) ซึ่งสรรพากรกำหนดให้ผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) – (8) และไม่ได้จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม ต้องจัดทำบัญชีหรือรายงานแสดงรายได้รายจ่ายประจำวันเรียกว่า “รายงานเงินสดรับ - จ่าย” เก็บรักษารายงานเงินสดรับ – จ่าย ไม่น้อยกว่า 5 ปี โทษของการไม่ทำรายงานเงินสดรับ - จ่าย ปรับไม่เกิน 2,000 บาทตามมาตรา 35 แห่งประมวลรัษฎากร

(https://www.rd.go.th/fileadmin/user_upload/SMEs/infographic/Info-sme-280666.pdf)

คำถามของน้องเกี่ยวกับค่าไฟและค่าน้ำ:

•  
• ​ค่าใช้จ่ายที่นำมาหักตามจริงได้: โดยทั่วไป ค่าใช้จ่ายที่นำมาหักตามจริงได้จะต้องเป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าทรัพย์สิน เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าบำรุงรักษา หรือดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า
• ​ค่าไฟและค่าน้ำ: หากค่าไฟ (ตามบิลหลวง) และค่าน้ำ เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการใช้ทรัพย์สินของผู้เช่า และผู้เช่าเป็นผู้รับภาระจ่ายให้หน่วยงานโดยตรง หรือจ่ายให้น้องเพื่อนำไปชำระต่อ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่ถือเป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของทรัพย์สิน (แม่) สามารถนำมาหักจากรายได้ค่าเช่าได้ เพราะเป็นค่าใช้จ่ายของผู้เช่า ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายในการหารายได้ของเจ้าของ
• ​ชื่อผู้ใช้บิลเป็นแม่: แม้ชื่อผู้ใช้จะเป็นแม่ แต่ถ้าโดยข้อเท็จจริงเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการใช้ของผู้เช่า ซึ่งผู้เช่านำมาชำระคืน จะไม่ถือเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินกิจการให้เช่าที่นำมาหักได้

​ข้อแนะนำ: สำหรับรายได้ค่าเช่า มักจะนิยมเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% เนื่องจากง่ายกว่าและอาจคุ้มค่ากว่าหากค่าใช้จ่ายตามจริงมีไม่มากนัก แต่ต้องเลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง จะนำใบเสร็จมาหักบางส่วนแล้วหักเหมาบางส่วนไม่ได้ แต่ตามมาตรา 5(1)(ค) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2502 กำหนดให้ผู้ให้เช่าที่ดินที่มิใช่เพื่อการเกษตรต้องเป็น “เจ้าของ” เท่านั้นจึงจะสามารถคำนวณหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ กรณีผู้เช่าเป็นผู้มีสิทธิเก็บกินซึ่งมิใช่เจ้าของจึงไม่สามารถหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ ต้องหักค่าใช้จ่ายตามจริงเท่านั้น ดังนั้น หากแม่จดสิทธิเก็บกินให้ลูก ลูกเป็นผู้ให้เช่า ลูกจะเป็นผู้มีเงินได้ แต่การหักค่าใช้จ่ายจะหักได้ตามจ่ายจริงเท่านั้น

​3. สรุปและข้อควรระวัง

1. ​ผู้ยื่นภาษี: คือ แม่ ของน้องในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน/ผู้มีเงินได้
2. ​การหักค่าใช้จ่าย: แม่ต้องเลือกวิธีหักค่าใช้จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่าง หักเหมา 30% หรือ หักตามจริง
3. ​ค่าไฟ/ค่าน้ำ: หากเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าใช้และจ่ายคืน ไม่สามารถ นำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายของเจ้าของทรัพย์สินได้

และอีกอย่างที่สำคัญ อย่าลืมยื่นภาษีครึ่งปีด้วย (ภ.ง.ด.94)

ภ.ง.ด.94 คือ แบบชำระภาษีรอบครึ่งปี สำหรับผู้มีเงินได้ตามมาตรา 40(5) – (8)  โดยการยื่นภาษีกลางปีจะคำนวณจากการสรุปรายได้ทั้งหมดตั้งแต่เดือน 1 มกราคม – 30 มิถุนายน โดยหากมีรายได้เกิน 60,000 บาท (สำหรับคนโสด) หรือมากกว่า 120,000 บาท (สำหรับผู้ที่สมรส) จำเป็นต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด.94 ทั้งสิ้น ซึ่งไม่รวมจากรายได้จากงานประจำ

*สิทธิเก็บกินคือ ทรัพยสิทธิ ที่ให้บุคคลอื่นมีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของเจ้าของกรรมสิทธิให้ ครอบครอง ใช้สอย และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นได้เกือบทั้งหมด ยกเว้นเพียงสิทธิที่จะจำหน่ายทรัพย์สินซึ่งยังเป็นของเจ้าของกรรมสิทธิ โดยผู้ทรงสิทธิสามารถนำทรัพย์สินนั้นไปใช้ประโยชน์ได้ เช่น การปลูกพืช เก็บผลผลิต หรือให้เช่าเพื่อเก็บค่าเช่าได้เอง

รายละเอียดสำคัญของสิทธิเก็บกิน

• อำนาจของผู้ทรงสิทธิ: ผู้ทรงสิทธิมีอำนาจในการครอบครอง ใช้สอย ถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สิน และจัดการทรัพย์สินได้ เช่น การให้เช่าและเก็บค่าเช่า
• อำนาจของเจ้าของกรรมสิทธิ: ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ แต่จะถูกจำกัดอำนาจลงไปมาก เหลือเพียงสิทธิในการขายทรัพย์สินเท่านั้น
• การได้มา: ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ที่ดิน
• การสิ้นสุด: สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต หรือตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา (หากมี)
• การโอนสิทธิ: ผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถโอนสิทธิให้บุคคลอื่นได้ เว้นแต่จะมีการตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา