บทความ: ภาษีและมรดก

ภาษีที่ดิน เรื่องใหญ่ไม่ไกลตัว

โดย สรวงพิเชฏฐ์ หลายชูไทย นักวางแผนการเงิน CFP®

เผยแพร่วันที่ 04/02/2024

ภาษีนั้นเป็นช่องทางรายได้หลักของรัฐในการพัฒนาประเทศ โดยคนที่มีรายได้มากก็มักจะเสียมาก และคนที่มีรายได้น้อยก็มักจะเสียน้อย แต่นอกจากรายได้แล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่มีมูลค่ามากและอยู่คู่กับคนมีเงินมาทุกยุคทุกสมัย คือ “อสังหาริมทรัพย์” ซึ่งภาษีที่เก็บจากคนที่มีที่ดินนี้เรียกว่า “ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง”

“ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง” เป็นภาษีรายปีที่คำนวณจากมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีไว้ในครอบครอง เริ่มใช้ตั้งแต่ วันที่ 1 ม.ค. 2563 มาแทนที่ “ภาษีโรงเรือนและที่ดิน” ซึ่งเป็นภาษีที่เก็บจากจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีการใช้ประโยชน์อย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่า เปิดกิจการ และ/หรือให้บริการจากหอพัก โรงเรียน ธนาคาร โรงพยาบาล และสถานประกอบการต่าง ๆ มักมีกรณีคนที่หลีกเลี่ยงไม่ยื่นทั้งภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีโรงเรือนและที่ดิน แต่ปัจจุบันเป็นภารเก็บภาษีจากรูปแบบการใช้ประโยชน์และมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆแทน ทำให้ยากแก่การหลีกเลี่ยงภาษี แต่ก็สามารถวางแผนภาษีได้

ภาษีที่ดินจัดเก็บกับทั้งบุคคลและนิติบุคคล โดยความเป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นจะดูว่าใครเป็นผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นๆในทุกวันที่ 1 มกราคม ของทุกปี ก็จะเป็นผู้ที่ต้องเสียภาษีที่ดินของปีนั้น ในอัตราการเก็บที่ 0.01 - 3% ของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งอัตราดังกล่าวจะมากหรือน้อยขึ้นกับ 2 ปัจจัยหลักคือ

  1. ลักษณะการใช้ประโยชน์ แบ่งได้เป็น 4 กลุ่ม คือ เกษตรกรรม ที่พักอาศัย พาณิชยกรรม ที่รกร้าง
  2. มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ตามราคาประเมินของกรมที่ดิน ซึ่งแน่นอนว่ายิ่งมากยิ่งส่งผลให้ต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น

โดยที่ดินเพื่อ “เกษตรกรรม”  จะมีการจัดเก็บในอัตราที่ต่ำที่สุด คือ 0.01-0.1% รองมาคือ “ที่พักอาศัย” ที่อัตรา 0.02 - 0.1% และสูงสุด คือ เพื่อ “พาณิชยกรรม” และ “ที่รกร้าง” ที่อัตรา 0.3 - 0.7% โดยกรณีของ “ที่รกร้าง” อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นไปอีก 0.3% ทุก 3 ปี และมีเพดานสูงสุดที่ 3%

แม้ภาษีที่ดิน ที่เห็นทุกวันนี้อาจดูไม่สูงมาก เพราะอัตราภาษีที่เห็นในปี 2566 เป็นแค่ 10% ของอัตราที่จะถูกเก็บจริง และจะเพิ่มเป็น 50% ในปี 2567 เพิ่มเป็น 70% ในปี 2568 และ 100% ในปี 2567 ตามลำดับ เช่น หากมีที่ดินเปล่ามูลค่า 10 ล้านบาท และไม่ได้มีการวางแผนจัดการ จะต้องเสียภาษีที่ดินถึงปีละ 30,000 บาท พร้อมเบี้ยปรับสูงสุดถึง 40% รวมทั้งเงินเพิ่มเดือนละ 1% อีกด้วย

การวางแผนภาษีที่ดิน ที่สามารถทำได้อย่างง่ายและมีประสิทธิภาพที่สุด ที่นิยมทำกันนั้น มี 2 ลักษณะ ได้แก่

  1. การเปลี่ยนลักษณะการใช้ประโยชน์ เพื่อลดอัตราภาษีที่ต้องเสีย เช่น การปลูกพืช หรือ เลี้ยงสัตว์ บางชนิดในปริมาณที่เหมาะสม จะช่วยเปลี่ยนอัตราภาษีที่เสีย ทำให้ประหยัดลงได้สูงสุดถึง 30 เท่า
  2. การเปลี่ยนบ้านให้เป็นบ้านหลังหลัก เพื่อจะได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีในการคำนวณภาษี โดยบ้านหลังหลักนี้ จะยกเว้นฐานภาษีให้ 50 ล้านบาทแรก สำหรับกรณีที่เป็นทั้งเจ้าของบ้านและที่ดิน และยกเว้นฐานภาษีให้ 10 ล้านบาท กรณี ที่เป็นเจ้าของบ้านเท่านั้น ซึ่งตรงจุดนี้หลายคนเข้าใจผิดว่าต้องมีชื่อเป็น “เจ้าบ้าน” ในบ้านหลังนั้นด้วย แต่ความจริงแล้ว การเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินตามนิยามของภาษีที่ดินนั้น ขอเพียงมีชื่อในทะเบียนบ้านและโฉนดที่ดินเท่านั้น ก็นับว่าเป็นบ้านหลังหลักและได้รับการยกเว้นภาษีแล้ว

ทั้งนี้สิ่งที่ควรคำนวณประกอบการตัดสินใจวางแผนประหยัดภาษีทุกครั้ง คือ “ต้นทุน” ทั้งต้นทุนเงิน และ ต้นทุนเวลา ในการดำเนินการต่าง ๆ เช่น หากมูลค่าที่ดินของเราไม่ได้สูงมาก ต้นทุนในการปลูกพืชผล และจ้างคนดูแล อาจสูงกว่าตัวภาษีเอง และอาจเข้าทำนอง “เสียน้อยเสียยาก เสียมากเสียง่าย" ได้

หลังจากรู้จักภาษีที่ดินและวิธีการจัดการแล้ว วิธีการชำระภาษีก็เป็นอีกหนึ่งประเด็นสำคัญเนื่องจาก “ภาษีที่ดินนี้” ผู้จัดเก็บ คือ องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น ไม่ใช่ สรรพากร เหมือนภาษีเงินได้ ทำให้เกิดความเข้าใจผิดบ่อย ๆ เพราะการที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเป็นผู้ประเมินและจัดเก็บ แปลว่าจะต้องไปเสียภาษีที่ เทศบาล อบต. หรือ สำนักงานเขต ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ซึ่งหากมีกระจายอยู่หลายจังหวัด และไม่ได้ชำระในเวลาที่กำหนด ก็ต้องไปดำเนินการที่เขตนั้นๆอย่างเลี่ยงไม่ได้ เพื่อไม่ให้เกิดเหตุการณ์ดังกล่าวจึงมีช่วงเวลาสำคัญที่ควรทราบ ดังนี้

  1. ช่วงจัดส่งแบบประเมินภาษี จะอยู่ภายในช่วงเดือน กุมภาพันธ์ ของทุกปี แต่ ในปี 2566 และ 2567 ได้เลื่อนให้
    จากภายในเดือน กุมภาพันธ์ เป็นภายในเดือน เมษายน
  2. ช่วงเวลาชำระภาษี จะอยู่ภายในช่วงเดือน เมษายน ของทุกปี แต่ ในปี 2566 และ 2567 ได้เลื่อนให้
    จากภายในเดือน เมษายน เป็นภายในเดือน มิถุนายน

โดยหากชำระผ่านเอกสารที่แจ้งประเมินมาภายในช่วงเวลาชำระภาษีนั้น จะสะดวกสบายมาก เพราะจะสามารถแสกนจ่ายจาก QR Code ในเอกสารที่ส่งมาได้เลย

  1. ช่วงเวลาแจ้งเตือนภาษีค้างชำระ จะอยู่ภายในช่วงเดือน พฤษภาคม ของทุกปี แต่ ในปี 2566 และ 2567 ได้เลื่อนให้
    จากภายในเดือน พฤษภาคม เป็นภายในเดือน กรกฎาคม
  2. ช่วงเวลาแจ้งชื่อผู้ค้างชำระ จะอยู่ภายในช่วงเดือน มิถุนายน ของทุกปี แต่ ในปี 2566 และ 2567 ได้เลื่อนให้
    จากภายในเดือน มิถุนายน เป็นภายในเดือน สิงหาคม

ซึ่งหากมีชื่ออยู่ในกลุ่ม “ผู้ค้างชำระ” จะมีทั้งเบี้ยปรับ และ เงินเพิ่ม ซึ่งต่อรองขอลดได้ยากมาก ที่สำคัญที่สุด คือ ต้องเดินทางไปชำระที่ เทศบาล อบต. หรือ สำนักงานเขต ที่ตัวที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของตัวเองเท่านั้น

ภาษีที่ดินนั้นเป็นเรื่องใหญ่ ที่ไม่ไกลตัวอย่างที่คิด ดังนั้น ไม่ควรลืมเช็คภาษีที่ต้องชำระในปีนี้ และบริหารจัดการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของเราเพื่อประหยัดภาษีปีหน้าไว้ให้เรียบร้อย


Appendix: