ผ่อนคอนโดไม่ไหว ทำยังไงดี

โดย พิชญาภัฐฐ์ ทองศรีเกตุ นักวางแผนการเงิน CFP^®
เผยแพร่ ณ วันที่ 19 พ.ย. 2566

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว ด้วยโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ครอบคลุมถึงกรุงเทพฯ ชั้นนอก ทำให้ผู้บริโภคเข้าถึงที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดในราคาที่จับต้องได้ อีกทั้ง คอนโดยังเป็นทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจในการลงทุน ไม่ว่าจะถือเก็งกำไรในระยะสั้นหรือซื้อไว้ปล่อยเช่าเพื่อรับรายได้แบบ Passive Income ในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม หลังผ่านพ้นวิกฤติ COVID-19 พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป หลายบริษัทมีนโยบายให้พนักงานทำงานที่บ้านได้ (Work from home) ทำให้การใช้ชีวิตอยู่คอนโดตามแนวรถไฟฟ้า จึงไม่จำเป็นมากนัก โครงการใหม่จึงขายไม่หมด ทำให้เกิดภาวะล้นตลาด รวมถึงผู้ที่ซื้อไว้เพื่อลงทุนปล่อยเช่า ก็หาผู้เช่าได้ยากขึ้น หรือซื้อไว้เก็งกำไรในระยะสั้นก็อาจไม่ใช่ทรัพย์สินที่เปลี่ยนมือได้ง่ายอีกต่อไป

เมื่อคอนโดขาดผู้เช่าเป็นเวลานาน ภาระการผ่อนชำระจะตกหนักไปที่เจ้าของ หากไม่มีเงินสดสำรองไว้เพียงพอ ย่อมส่งผลกระทบต่อแผนการเงินในส่วนอื่นได้ หรือกรณีที่ซื้ออยู่อาศัยเอง เมื่อเจ้าของขาดสภาพคล่อง (รายได้หดหาย) การแก้ปัญหาด้วยการปล่อยเช่าหรือขายต่อก็ทำได้ยากมากขึ้น ทำให้คอนโดบางแห่งกลายเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูง สภาพคล่องต่ำ และเปลี่ยนมือยาก

เมื่อสถานการณ์ไม่ค่อยเป็นใจ อาจทำให้เกิดสัญญาณการผ่อนชำระไม่ไหว เช่น เริ่มสร้างหนี้ก้อนใหม่ที่มีดอกเบี้ยสูงกว่า ด้วยการกู้เงินจากบัตรเครดิตหรือเงินนอกระบบมาประคองการผ่อนชำระ ทำให้หลายคนประกาศขายอย่างเร่งด่วน แต่ก่อนตัดสินใจก็ต้องคำนึงถึงการตั้งราคาขาย ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญที่ทำให้ประเมินได้ว่าจะสามารถปล่อยขายได้เร็วมากน้อยแค่ไหน ดังนี้

• สำรวจราคาตลาดจากห้องอื่น ๆ ในอาคารเดียวกัน หรืออาคารบริเวณใกล้เคียง
• สำรวจยอดหนี้คงค้างกับธนาคาร ค่าธรรมเนียมการโอน อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี) ภาษีบุคคลธรรมดาที่จะถูกหัก ณ กรมที่ดิน ค่าธรรมเนียมนายหน้า (ถ้ามี) เพื่อหาต้นทุนที่แท้จริงของเราว่า ราคาขายต่ำที่สุดที่เราจะขายได้คือราคาเท่าไหร่ สู้ราคาตลาดได้ไหม จะเป็นสิ่งที่ประเมินได้ว่าเราจะสามารถปล่อยได้เร็วหรือช้า
• หาทางปล่อยเช่าในราคาพิเศษ โดยหากเป็นห้องที่พักอาศัยอยู่ ต้องเผื่อค่าใช้จ่ายในการไปอยู่ที่ใหม่ด้วย

โดยในช่วงที่รอขายหรือปล่อยเช่าคอนโด แนะนำว่าต้องรีบเข้าไปขอ “ประนอมหนี้” เพื่อปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคารตั้งแต่เนิ่น ๆ ก่อนเกิดปัญหาจากการผิดนัดชำระหนี้ ซึ่งนำไปสู่การคิดค่าปรับ ฟ้องร้อง และยึดทรัพย์ในลำดับถัดไป ระหว่างนี้จำเป็นต้องพยายามรักษาเครดิตการผ่อนชำระให้เป็นปกติด้วย เพื่อที่จะเข้าไปเจรจากับธนาคารให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด

กรณียังไม่เริ่มผิดนัดชำระหนี้ มีแนวทางการเจรจากับธนาคาร ดังนี้

• ขอขยายเวลาชำระหนี้ เพื่อให้หนี้ก้อนเดิมถูกชำระต่องวดต่ำลง โดยระยะเวลาในการขอกู้เงินขยายได้สูงสุด 30 ปี และอายุของผู้กู้เมื่อรวมกับระยะเวลาที่ขอขยายเวลากู้จะต้องไม่เกิน 70 ปี และหากมีดอกเบี้ยคงค้างอยู่จะต้องชำระให้หมดก่อนถึงจะขยายเวลาได้ กรณีไม่สามารถชำระดอกเบี้ยคงค้างได้ สามารถขอกู้เพิ่มพร้อมกับขยายระยะเวลาเงินกู้ได้แต่มีเงื่อนไขว่าต้องชำระค่างวดให้เป็นปกติก่อนเป็นระยะเวลา 3 เดือนติดกัน อัตราเงินผ่อนงวดใหม่ เรียกว่า “วงเงินที่ขอกู้เพิ่มรวมกับเงินต้นคงเหลือ” จะเพิ่มได้ไม่เกิน 25% ของค่างวดเดิม
• ขอชำระเฉพาะดอกเบี้ย วิธีนี้จะใช้ได้กับลูกหนี้ที่มีประวัติการชำระเงินดีเท่านั้น และขอเจรจาผ่อนผันกับธนาคารได้แค่ครั้งเดียว โดยระยะเวลาการผ่อนชำระเฉพาะดอกเบี้ยจะทำได้นานสูงสุดไม่เกิน 12 เดือน
• ขอชำระค่าผ่อนต่ำกว่างวดปกติ โดยยอดชำระต่อเดือนต้องสูงกว่าดอกเบี้ยในแต่ละเดือนตั้งแต่ 500 บาทขึ้นไป คือ ยังเป็นการผ่อนชำระทั้งต้นและดอกเบี้ยแต่ชำระในยอดที่ต่ำลง สามารถขอชำระค่างวดต่ำกว่าปกติได้นานสูงสุดไม่เกิน 2 ปี และดำเนินการด้วยวิธีนี้ได้เพียงครั้งเดียว ดังนั้น คอนโดที่เพิ่งเริ่มกู้มักจะใช้วิธีนี้ไม่ได้เนื่องจากยอดผ่อนมักเป็นดอกเบี้ยถึง 80 – 90% การประนอมหนี้วิธีนี้จึงลดยอดผ่อนได้ไม่มาก
• ขอพักชำระเงินต้นและดอกเบี้ย เป็นการขอพักชำระหนี้แบบเลื่อนจ่าย ทั้งส่วนของเงินต้นและดอกเบี้ย โดยทางธนาคารจะให้ระยะเวลาประมาณ 3 – 6 เดือนสำหรับการพักชำระหนี้ประเภทนี้ ซึ่งการพิจารณาขึ้นอยู่กับธนาคารเห็นว่าเหมาะสมหรือไม่ ประกอบกับเครดิตที่ดีของลูกหนี้

อีกทางเลือกหนึ่ง คือ การขอรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือการขอเปลี่ยนธนาคารขอสินเชื่อ เพื่อปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงหรือขยายเวลาการผ่อนชำระให้นานขึ้น โดยต้องอยู่ในเงื่อนไขที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้ด้วย เช่น ผ่อนชำระมาแล้วเกิน 1 – 3 ปี (แล้วแต่ข้อกำหนดของธนาคารเดิม) โดยการรีไฟแนนซ์ก็มีค่าใช้จ่ายที่ต้องคำนึงถึงเช่นกัน เช่น ค่าประเมินหลักประกัน ค่าจำนองที่ดิน ค่าอากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมในการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินแห่งใหม่ ค่าประกันอัคคีภัยกับสถาบันการเงินแห่งใหม่ เป็นต้น ทั้งนี้ การขอรีไฟแนนซ์ที่ธนาคารแห่งใหม่ ต้องทำในขณะที่ประวัติการผ่อนชำระที่ธนาคารเดิมยังคงผ่อนสม่ำเสมอไม่เสียประวัติด้วย

กรณีผิดนัดชำระหนี้แล้ว

กรณีนี้ ดอกเบี้ยจะถูกปรับเพิ่มเป็นอัตราพิเศษ 1 – 3% (ขึ้นอยู่กับดอกเบี้ยตามสัญญาและประวัติการชำระหนี้) หากเป็นสถานการณ์ที่ไม่สามารถผ่อนได้ชั่วคราว การขอประนอมหนี้สามารถขอเจรจาทำเรื่องผ่อนชำระคืนยอดหนี้ที่ค้างได้นานสูงสุดถึง 36 เดือน โดยจะเลือกจ่ายเป็นยอดเท่ากันทุกเดือน หรือเลือกจ่ายเป็นก้อน ๆ ตามแต่ตกลงกับธนาคาร แต่หากสามารถจ่ายหนี้ค้างทั้งหมดเป็นเงินก้อนได้ อาจจะขอลดอัตราดอกเบี้ยพิเศษลงได้

หากไม่ต้องการจะขายหรือย้ายออก และไม่สามารถประนอมหนี้ได้ด้วยวิธีอื่น ก็สามารถเลือกวิธี “ขอโอนบ้านเป็นของธนาคารชั่วคราว” โดยถือว่ายังไม่ได้ขายสิทธิ์ขาด เพียงแค่ฝากเป็นของธนาคารในช่วงระยะเวลาหนึ่ง แล้วค่อยซื้อคืนในภายหลัง (ยังสามารถอยู่อาศัยในคอนโดต่อได้) โดยต้องชำระค่าเช่าให้กับธนาคารด้วย ซึ่งจะมีการทำสัญญาเช่าเป็นรายปี ค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 0.4 – 0.6% ของมูลค่าทรัพย์สิน (โดยปกติอัตราการผ่อนชำระจะต่ำกว่าหนี้เดิม) และตอนที่ซื้อคืนก็ยังสามารถขอสินเชื่อกับธนาคารเดิมได้เช่นกัน อย่างไรก็ตาม ธนาคารจะมีเงื่อนไขรับโอนหลักประกันแล้วหักลบหนี้ในจำนวนไม่เกิน 90% ของมูลค่าหลักประกัน หากมีหนี้ส่วนเกินก็ต้องชำระให้เสร็จสิ้นภายในวันโอนด้วย

กรณีค้างชำระหนี้จนถึงขั้นถูกฟ้องร้อง

เมื่อถึงขั้นถูกฟ้อง สามารถขอเจรจากับธนาคารได้ เช่น ขอให้ธนาคารชะลอฟ้อง ขอให้ธนาคารถอนฟ้อง ขอให้ชะลอการขายทอดตลาด ขอยอมความกับธนาคาร ขอชะลอการยึดทรัพย์ ขอเปลี่ยนตัวลูกหนี้ โดยต้องเข้าไปเจรจาพูดคุยรับทราบเงื่อนไขกับทางธนาคารถึงยอดหนี้ที่ต้องชำระและวิธีชำระหนี้ แต่หากปล่อยไว้จนขายทอดตลาดแล้วยังไม่พอชำระหนี้ เนื่องจากมีดอกเบี้ยปรับที่สะสมมา ก็จะถูกยึดทรัพย์สินอื่นที่มีเพื่อนำไปชำระหนี้ส่วนต่างแทน หากมีไม่พอชำระหนี้ก็จะถูกฟ้องล้มละลาย ไม่สามารถทำธุรกรรมทางการเงินได้อย่างน้อย 3 ปี และเสียประวัติทางการเงินอีกด้วย

ปัจจุบันมีหน่วยงานของรัฐ “ศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงิน (ศคง.)” จัดตั้งโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ตั้งขึ้นเพื่อให้เป็นศูนย์กลางในการดำเนินงาน​​ด้านการคุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงินอย่างเป็นระบบ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองสิทธิและส่งเสริมการให้ความรู้ทางการเงินแก่ผู้ใช้บริการทางการเงิน หากมีปัญหาในการชำระหนี้ เช่น การผ่อนที่อยู่อาศัย สามารถขอคำปรึกษาได้ หรือหากเคยยื่นเรื่องขอพักชำระหนี้กับทางธนาคารมาก่อน แต่ไม่ผ่านเกณฑ์ประเมินก็สามารถติดต่อที่ศูนย์ช่วยเหลือได้ โดยจะเป็นตัวกลางประสานงานระหว่างผู้ขอพักชำระหนี้กับทางธนาคาร เพื่อหาแนวทางที่จะอนุมัติได้อีกครั้ง

ทางที่ดีหากเริ่มติดขัด เริ่มมีปัญหาการผ่อนชำระหนี้ ควรเตรียมหาทางแก้ไขตั้งแต่เนิ่น ๆ เพื่อหาทางออก การเดินเข้าไปเจรจากับธนาคารหรือสถาบันการเงินเป็นสิ่งที่ควรรีบดำเนินการโดยเร็วที่สุด ไม่ปล่อยให้เป็นปัญหาบานปลายใหญ่โต จนกระทบฐานะทางการเงินโดยรวมของตัวเราและครอบครัวได้

ที่มา: www.setinvestnow.com, ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย