เทคนิคการวางแผนภาษี สำหรับการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 1

โดย รัตนาวดี อนุสรณ์วงศ์ชัย นักวางแผนการเงิน CFP^®
เผยแพร่ ณ วันที่ 17 ก.ย. 2566

ปัจจุบันผู้คนตระหนักเกี่ยวกับการวางแผนการเงินเพื่อการเกษียณมากขึ้น โดยนำเงินออมมาบริหารเพื่อสร้างผลตอบแทนผ่านการลงทุนในหุ้น กองทุนรวม ตราสารหนี้ ทองคำ เป็นต้น หนึ่งในทางเลือกที่นิยมกัน คือ การนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่หลายแห่งไปให้ผู้อื่นเช่า แต่เมื่อมีรายได้ค่าเช่า สิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เลย คือ ภาษี ดังนั้น ควรศึกษาถึงภาระภาษีที่เกี่ยวข้อง เพื่อบริหารภาษีอย่างถูกกฎหมายและประหยัดภาษีได้มากที่สุด

ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการมีรายได้ค่าเช่า

1) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง  หากผู้ที่เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม มีทั้งคอนโดมิเนียมที่อยู่อาศัยเอง (มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน) และคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าอีกหลายที่ โดยคอนโดมิเนียมแต่ละที่มีมูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท กรณีนี้จะมีคอนโดมิเนียมหลังแรก ที่ใช้อยู่อาศัยเองเท่านั้นที่ได้รับยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คอนโดมิเนียมหลังถัดไปเพื่อปล่อยเช่า จะเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราร้อยละ 0.02 หรือเสียภาษีล้านละ 200 บาท เนื่องจากปัจจุบัน กรณีการให้เช่าคอนโดมิเนียมเป็นรายเดือน ถือว่าเป็นการใช้เพื่ออยู่อาศัย ตามประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง  หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย

2) อากรแสตมป์ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนของค่าเช่า 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 บาท

3) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย  หากผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ให้เช่าจะไม่ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย แต่ถ้ากรณีผู้เช่าเป็นบริษัท ผู้เช่าที่เป็นบริษัทจะมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 5 กรณีนี้ ผู้ให้เช่าจะต้องได้รับหนังสือรับรองการหัก ณ ที่จ่ายที่ออกโดยผู้เช่า เพื่อที่ผู้ให้เช่าจะสามารถใช้เป็นหลักฐานในการเครดิตภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

4) ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ค่าเช่า ถือเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 หรือที่เรารู้จักกันว่า เงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) โดยเงินได้ค่าเช่าจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายได้จาก 2 วิธี คือ

- หักแบบเหมา เช่น  กรณีให้เช่าบ้าน คอนโดมิเนียม หักได้ร้อยละ 30 และหากเป็นการให้เช่าที่ดิน ที่ดินที่มิได้ใช้ในการเกษตรกรรม หักได้ร้อยละ 15 ของรายได้ หรือ

- หักค่าใช้จ่ายจริงตามความจำเป็นและสมควร โดยการหักค่าใช้จ่ายตามจริง ในกรณีมีหลักฐานพิสูจน์ได้ว่ามีค่าใช้จ่ายตามจริงมากกว่าการหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา ผู้มีเงินได้อาจเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริง ทั้งนี้จะต้องมีเอกสารหลักฐานเพื่อประกอบการหักค่าใช้จ่ายตามจริงด้วย เช่น ใบเสร็จรับเงินจากการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สามารถใช้เป็นเอกสารการหักค่าใช้จ่ายได้ เป็นต้น

การเสียภาษีบุคคลธรรมดา สำหรับผู้มีรายได้ค่าเช่า จะต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษี และชำระภาษี 2 ครั้ง

• นำรายได้ค่าเช่าตั้งแต่เดือนมกราคม ถึงเดือนมิถุนายน มายื่นแบบแสดงรายการแบบครึ่งปี (ภ.ง.ด.94) ภายในเดือนกันยายน และ
• นำรายได้ค่าเช่าตั้งแต่เดือนมกราคม ถึงเดือนธันวาคม มายื่นแบบแสดงรายการภาษีประจำปี (ภ.ง.ด.90) ภายในเดือนมีนาคมของปีถัดไป  โดยสามารถนำภาษีที่จ่ายไปแล้วในช่วงครึ่งปีแรกตามแบบ ภ.ง.ด.94 มาคำนวณออกจากภาษีประจำปีได้

ข้อควรระวัง

หากอสังหาริมทรัพย์เป็นกรรมสิทธิรวม เช่น นายภาษีและนายออม เป็นเจ้าของรวมในที่ดิน โดยที่ดินดังกล่าวไม่ได้แบ่งแยกกรรมสิทธิ์ หากต้องการนำที่ดินให้ผู้อื่นเช่า โดยได้รับค่าเช่า 100,00 บาท กรณีนี้นายภาษีและนายออม ไม่สามารถแบ่งค่าเช่า คนละ 50,000 บาท เพื่อนำไปรวมเสียภาษีภายใต้นามของตัวเองได้ เนื่องจากการนำที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์รวมออกให้เช่าเพื่อประสงค์แบ่งปันกำไรอันจะพึงได้จากกิจการที่ทำนั้น เข้าลักษณะเป็นห้างหุ้นส่วนสามัญ ดังนั้น ค่าเช่า 100,000 บาทดังกล่าวจะต้องนำมาเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในนามห้างหุ้นส่วนสามัญ

โดยหากนายภาษีและนายออมนำเงินได้จากการเช่าที่ดินเฉพาะส่วนของตนเองไปยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 ในนามของตนเองแล้วนั้น ถือได้ว่า เป็นการยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีผิดหน่วยภาษี และจะต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 ในนาม ห้างหุ้นส่วนสามัญใหม่พร้อมกับเสียเงินเพิ่ม และห้างหุ้นส่วนสามัญไม่มีสิทธินำภาษีอากรที่ได้ชำระในนามของนายภาษีและนายออมมาหักออกจากภาษีที่ต้องชำระตามแบบ ภ.ง.ด.90 ของห้างหุ้นส่วนสามัญได้

หมายเหตุ : เงินส่วนแบ่งกำไรของผู้เป็นหุ้นส่วน ไม่ต้องนำมารวมคำนวณเสียภาษีในนามนายภาษีและนายออมอีกครั้ง หากเป็นกรณีเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับทางมรดกหรือโดยเสน่หา

เนื่องจาก ภาษี ถือเป็นค่าใช้จ่ายอย่างหนึ่ง หากศึกษาอย่างดี จะสามารถจัดการภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อให้เสียภาษีอย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

ติดตามความรู้และข่าวสารสมาคมนักวางแผนการเงินไทย ได้ที่ LINE@cfpthailand, สมาคมนักวางแผนการเงินไทย Facebook Fanpage และ www.tfpa.or.th